Postup prodeje nemovitosti

Jak postupovat při prodeji nemovitosti

Prodej nemovitosti vyžaduje bezchybné provedení řady kroků. My vás jimi provedeme tak, aby kladly minimální nároky na váš čas a nevyžadovaly žádné odborné znalosti z vaší strany. Znamená to, že většinu z nich provedeme odborně sami místo vás a budeme vyžadovat z vaší strany jen minimální asistenci tam, kde je to nutné. Následuje popis jednotlivých kroků nutných k úspěšnému prodeji nemovitosti.

1. Kontrola podkladů k prodeji nemovitosti

Z výpisu z katastru nemovitostí (tzv. list vlastnictví) a nabývacího titulu (popř. i ze snímku katastrální mapy) překontrolujeme, zda Vaše nemovitost netrpí žádnou právní vadou, tzn. je bez zástavního práva, nařízené exekuce, věcného břemene apod., a tedy lze ji nabídnout k okamžitému prodeji. V opačném případě jsme připraveni poradit, jakým způsobem postupovat, aby konkrétní omezení vlastnického práva bylo odstraněno.

Jak budeme postupovat:

zajistíme výpis z katastru nemovitostí (tzv. list vlastnictví – LV);
prodávající nám zašle poštou (doporučeným dopisem) nabývací titul (tj. listina, která prokazuje, jak prodávající nemovitost získal do svého vlastnictví, tedy obvykle kupní smlouva, darovací smlouva, rozhodnutí o dědictví, směnná smlouva apod.);
pokud prodávající nemá k dispozici nabývací titul, zajistíme jeho opis na příslušném katastrálním úřadě;
e-mailem prodávajícího informujeme o právním stavu předmětné nemovitosti.

2. Smlouva o smlouvě budoucí kupní

Touto smlouvou se obě smluvní strany zavazují k podpisu kupní smlouvy v dohodnutém termínu, a to eventuelně pod sankcí vzájemně dohodnuté finanční pokuty (tzv. smluvní pokuta). Kdy je smlouvu o smlouvě budoucí třeba uzavřít? Z důvodu opatrnosti a maximální jistoty doporučujeme prodávajícímu převést nemovitost na kupujícího teprve ve chvíli, kdy je celá kupní cena složena do úschovy třetí osoby. Pokud však kupující celou kupní cenu nemá k dispozici a potřebuje ji zajistit pomocí např. hypotečního úvěru či úvěru ze stavebního spoření, je třeba uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní, kterou se obě strany zavazují k uskutečnění prodeje/koupě do určité doby a kterou také vyžaduje většina bank jako jeden z důkazů účelovosti použití úvěru s tím, že teprve na jejím základě kupujícímu úvěr poskytnou.

Jak budeme postupovat:

prodávající nám e-mailem předá kontakt na kupujícího a informace o dohodnuté kupní ceně;
kontaktujeme kupujícího za účelem zjištění údajů pro sepis smlouvy (zda-li bude nemovitost nabývat sám do výlučného vlastnictví nebo společně s manželem do společného jmění manželů apod., dále adresy, rodná čísla, aj.);
prodávajícímu a kupujícímu zašleme e-mailem návrh smlouvy o smlouvě budoucí kupní včetně plného znění kupní smlouvy;
prodávající a kupující se k návrhu vyjádří - zda s jeho podobou souhlasí nebo sdělí případné připomínky;
povedeme jednání o podobě smlouvy až do úplného odsouhlasení konečného znění oběma smluvními stranami; vzájemně dohodnuté změny či doplňky zapracujeme do smlouvy;
písemné vyhotovení smlouvy (2 výtisky) zašleme poštou prodávajícímu, prodávající podepíše (postačí prostý podpis) a zašle nám zpět;
písemné vyhotovení smlouvy podepsané ze strany prodávajícího zašleme poštou kupujícímu, kupující podepíše (postačí prostý podpis), jedno vyhotovení si ponechá a druhé nám zašle zpět;
písemné vyhotovení smlouvy podepsané oběma stranami pošleme prodávajícímu.

3. Úschova kupní ceny

Úschova finančních prostředků při jakémkoliv realitním obchodu je nejbezpečnější formou úhrady jak pro kupujícího, tak pro prodávajícího. Tímto způsobem se zamezí situacím, kdyby prodávající nemovitost převedl na kupujícího, ale kupující by ji nezaplatil nebo by ji kupující zaplatil předem a prodávající by ji na kupujícího nepřevedl. Nebo by ji sice převedl, ale nemovitost by měla skrytou vadu nebo byla zatížená právem třetích osob (např. nájmem) nebo například soudním sporem. Úschovou dále předejdeme situacím, kdy by k zatížení nemovitosti došlo v mezidobí od podpisu smlouvy o smlouvě budoucí nebo kupní smlouvy do doby nabytí vlastnictví. Předejdeme také problematickému zpětnému získávání zaplacené kupní ceny v případě, že nedojde k převodu nebo dojde k zatížení nemovitosti. Úschova také slouží k zajištění zaplacení daně z převodu nemovitostí pro případ, že by ji prodávající neuhradil. Kupující je totiž ze zákona ručitelem zaplacení daně z převodu nemovitostí. Riziko nezaplacení je tak vyloučeno tím, že daň je zaplacena přímo z úschovy na účet finančního úřadu.

Běžnou praxí je tedy složení kupní ceny nemovitosti k rukám třetí osoby, která vyplatí prodávajícímu kupní cenu až poté, co bude kupující jako nový vlastník zapsán v katastru nemovitostí s tím, že nemovitost nebude zatížena. Uvolnění peněz z úschovy se uskutečňuje dle dohodnutých podmínek ve smlouvě o úschově. Naším prostřednictvím zajišťujeme úschovu advokátní.

Jak budeme postupovat:

prodávajícímu a kupujícímu zašleme e-mailem návrh smlouvy o úschově (tzv. svěřenecká smlouva – trojstranná smlouva mezi prodávajícím, kupujícím a advokátem), v níž bude sjednáno, za jakých okolností dojde k uvolnění finančních prostředků z úschovy (nejčastěji předložení výpisu z katastru nemovitostí bez zatížení)
prodávající a kupující se k návrhu vyjádří, zda s jeho podobou souhlasí nebo sdělí případné připomínky;
povedeme jednání o podobě smlouvy až do úplného odsouhlasení konečného znění všemi smluvními stranami; vzájemně dohodnuté změny či doplňky zapracujeme do smlouvy;
písemné vyhotovení smlouvy (3 výtisky) podepsané ze strany advokáta zašleme poštou prodávajícímu, prodávající podepíše (postačí prostý podpis) a zašle nám zpět;
písemné vyhotovení smlouvy podepsané ze strany advokáta a prodávajícího zašleme poštou kupujícímu, kupující podepíše (postačí prostý podpis), jedno vyhotovení si ponechá a druhé nám zašle zpět;
jedno písemné vyhotovení smlouvy podepsané všemi smluvními stranami pošleme prodávajícímu a jedno advokátovi;
prodávající vloží kupní cenu či její dohodnutou část na zvláštní úschovní účet advokáta;
advokát vydá prodávajícímu a kupujícímu potvrzení o připsání kupní ceny na úschovní účet;
v případě, že nastanou sjednané podmínky (je předložen výpis z katastru) dojde k uvolnění kupní ceny prodávajícímu;
při nesplnění sjednaných podmínek (nedojde do určité doby k převodu, nemovitosti budou zatíženy zástavou či nájmem apod.) dojde k uvolnění kupní ceny kupujícímu.
Advokátní úschova peněz - slouží ke zvýšení jistoty, že smluvní strany řádně splní to, na čem se dohodly. Advokát (schovatel) vystupuje jako třetí nezávislá osoba, u které jsou uloženy finanční prostředky (odděleně od jiných úschov či jiných prostředků) až do doby splnění dohody. Oproti notářské úschově je advokátní úschova finančně výhodnější a celý proces je navíc méně formální (smlouvu je možné uzavřít i distančně).

4. Kupní smlouva a návrh na vklad

V okamžiku, kdy je ze strany kupujícího složena celá kupní cena do advokátní úschovy, následuje podpis kupní smlouvy a návrhu na její vklad do katastru nemovitostí.

Jak budeme postupovat:

prodávajícímu a kupujícímu zašleme e-mailem návrh kupní smlouvy ve znění, na kterém se smluvní strany dohodly ve smlouvě o budoucí smlouvě kupní, a návrh na vklad do katastru nemovitostí;
prodávajícímu zašleme poštou písemné vyhotovení kupní smlouvy (v počtu výtisků o 3 větším, než je počet účastníků smlouvy) a návrh na vklad (2 výtisky);
prodávající kupní smlouvu podepíše, s tím, že na jednom vyhotovení kupní smlouvy musí být jeho podpis úředně ověřený. Ověřování podpisů se provádí nejčastěji u notáře nebo advokáta, ale také na krajském, matričním nebo obecním úřadě, a dále také na všech úřadech, které poskytují službu CZECH POINT (např. na pobočkách České pošty;
prodávající nám zašle podepsanou kupní smlouvu a návrh na vklad zpět (všechny výtisky), a to poštou doporučeně;
písemné vyhotovení kupní smlouvy podepsané ze strany prodávajícího (všechny výtisky) a návrh na vklad zašleme poštou doporučeně kupujícímu;
kupující podepíše s tím, že na vyhotovení kupní smlouvy, kde je úředně ověřen podpis prodávajícího, musí být i podpis kupujícího úředně ověřený. Ověřování podpisů se provádí nejčastěji u notáře nebo advokáta, ale také na krajském, matričním nebo obecním úřadě, a dále také na všech úřadech, které poskytují službu CZECH POINT (např. na pobočkách České pošty)
kupující nám zašle podepsanou kupní smlouvu a návrh na vklad zpět (všechny výtisky) doporučeně poštou;
kupní smlouvu (v počtu výtisků o 2 větším, než je počet účastníků smlouvy) společně s návrhem na vklad doručíme na příslušný katastrální úřad, a to do tří dnů od složení celé kupní ceny do advokátní úschovy; jeden podepsaný výtisk kupní smlouvy a návrh na vklad vlastnického práva bude ponechán u advokáta.

5. Přepis vlastníka

Katastrální úřad provede vklad vlastnického práva k nemovitosti a rozešle oběma smluvním stranám kupní smlouvy s doložkou právní moci vkladu cca do 30 dní.

Vklad vlastnického práva je jeho zápis do katastrálních operátů. Právním důvodem nabytí vlastnictví je sice platná smlouva, ale pro přechod vlastnického práva je rozhodující právě okamžik vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Doložkou právní moci na kupní smlouvě je úřední osvědčení o tom, že rozhodnutí o vkladu vlastnického práva je konečné, tzn. nelze se proti němu již řádnými opravnými prostředky odvolat.

6. Uvolnění peněz z úschovy

Jak budeme postupovat:

zajistíme originál nového výpisu z katastru nemovitostí, kde již bude vlastníkem převáděné nemovitosti kupující a předáme jej advokátovi;
kupní cenu vydá advokát prodávajícímu bankovním převodem na jeho účet do sedmi kalendářních dní ode dne obdržení nového výpisu z katastru nemovitostí, kde bude výlučným vlastníkem kupující a jeho vlastnické právo nebude jakkoli omezeno.

7. Předání nemovitosti

Poté, co je kupující zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník, prodávající mu nemovitost předá.

Jak budeme postupovat:

prodávajícímu a kupujícímu zašleme e-mailem vzor předávacího protokolu;
prodávající a kupující si nemovitost předají a při předávání poznačí do předávacího protokolu zejména stavy měřidel na vodu, plyn a elektřinu (v bytě případně i digitálního měřidla na topení), které budou sloužit k přehlášení odběrů u jednotlivých dodavatelů energií, a předávací protokol obě strany podepíší.

8. Znalecký posudek

Znalecký posudek/úřední odhad ceny nemovitosti je nutný jako příloha k daňovému přiznání. Tento dokument zpracovává soudní znalec.

Jak budeme postupovat:

prodávajícímu zašleme e-mailem kontakt na soudního znalce v příslušné lokalitě;
prodávající zajistí u znalce vyhotovení znaleckého posudku.

9. Podání přiznání k dani z převodu nemovitosti.

Do 3 měsíců od nabytí právní moci vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, je nutné, aby prodávající podal daňové přiznání k dani z převodu nemovitosti. Přiznání se podává na finanční úřad, v jehož působnosti nemovitost leží. Výše daně se rovná třem procentům z kupní ceny nemovitosti nebo z ceny odhadní, a to podle toho, která je vyšší.

Jak budeme postupovat:

prodávajícímu zašleme e-mailem vyplněné daňové přiznání s instrukcemi, kam jej podat;
prodávající daňové přiznání podepíše (2 výtisky), přiloží originál či ověřenou kopii kupní smlouvy s doložkou právní moci vkladu a znalecký posudek odhadu ceny nemovitosti;
jeden výtisk daňového přiznání s razítkem podatelny finančního úřadu prodávající zašle poštou advokátovi za účelem uvolnění zbývající části úschovy za účelem uvolnění finančních prostředků na zaplacení daně.

10. Daň z příjmu

Velká část převodů nemovitostí je od daně z příjmu osvobozena. Konkrétně jsou osvobozeny případy, kdy prodávající před prodejem v nemovitosti bydlel nejméně po dobu dvou let, dále pokud prodávající v nemovitosti bydlel sice po dobu kratší než dva roky, ale získané finanční prostředky využil na koupi jiné nemovitosti určené k bydlení, nebo pokud doba mezi nabytím a prodejem nemovitosti přesáhla dobu pěti let. V opačném případě je nutné, aby prodávající podal daňové přiznání a daň z příjmu odvedl. Základem daně z příjmu je prodejní cena snížená o náklady s tímto příjmem související (tj. o pořizovací cenu, poplatky za notáře, advokáta, správní poplatky, znalecký posudek, náklady na údržbu, zvýšení hodnoty nemovitosti atd.). Platí zde obecná pravidla pro podání daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob a není tedy povinnost podávat daňové přiznání bezprostředně po prodeji. Termín pro podání daňového přiznání místně příslušnému finančnímu úřadu je obecně stanoven nejpozději do konce března následujícího zdaňovacího období.

Se všemi těmito kroky Vám pomůžeme. Obraťte se na nás na sluzby@bezrealitky.cz nebo +420 226 219 939.