Koupě nemovitosti krok po kroku

Realitní průvodce koupí nemovitostí krok po kroku. Jak správně načasovat vše potřebné - od výběru nemovitosti až po vyřízení všech náležitostí.

Opravdu potřebujete realitního makléře?

Prodej, koupě či nájem nemovitosti je pro většinu z nás důležitou životní událostí. Někdy se může zdát, že je nejjednodušší celou záležitost předat realitnímu makléři. My jsme ale přesvědčeni, že to zvládnete zcela sami! Rolí realitního makléře je především zprostředkovat kontakt mezi prodávajícím a kupujícím. Vynecháním tohoto mezičlánku mohou obě strany ušetřit, celý proces zrychlit a většinou i zjednodušit. Realitní kanceláře dnes těží zejména ze strachu lidí a historicky silného postavení. Podmínky jsou často nastaveny nesmyslně nevýhodně pro všechny vyjma makléře – nadměrně vysoké provize a mnohdy nekvalitní služby. Nyní je tady alternativa, díky níž můžete ušetřit (sta)tisíce korun: bezrealitky.cz.

Bezrealitky.cz věří, že právě vy sami víte, kde a jak chcete bydlet a nepotřebujete poslouchat pohádky od realitních makléřů. Bohužel dnes často narazíte na prodávané nemovitosti, kde již vlastník nemovitosti uzavřel s realitní kanceláří tzv. "exkluzivitu" a v případě, že by realitní kancelář obešel, hrozila by mu značná pokuta. Nicméně i tak je dnes možné narazit na prodávajícího, který ještě nepodlehl tlaku makléřů a svou nemovitost prodává sám. Níže přinášíme manuál, na co zejména nezapomenout při shánění bydlení bez realitky.

Jak koupit nemovitost bez realitky krok po kroku?

Krok první - KDE CHCETE BYDLET A CO NA TO REALITNÍ TRH?

Pokud zhodnotíte, že pro vás je ideální volbou koupě vlastního bydlení, zbývá se již jen rozhodnout, jaký typ nemovitosti a v jaké lokalitě si pořídíte. Poté vás čeká usilovné hledání - obcházení vysněných lokalit (a hledání, zda náhodou neobjevíte ceduli s nápisem "na prodej"), brouzdání po internetové i novinové inzerci, oslovování známých, zda náhodou o něčem nevědí... Samozřejmě doba hledání závisí nejen na nabídce nemovitostí, ale také na vašich požadavcích a představách (to, že je k dispozici deset garsonek a pět hezkých bytů ve vaší vysněné lokalitě vás nezajímá, pokud sháníte rodinný domek se zahradou). A když už konečně objevíte něco dispozičně zajímavého, je otázkou, zda se vám bude zamlouvat stav, ve kterém se nemovitost nachází a cena. Cena uváděná v inzerátech bývá většinou nadsazena, a lze ji po domluvě ponížit, pokud se ovšem nenajde zájemce, který je ochoten zaplatit původně požadovanou cenu.

Existuje mnoho realitních serverů, některé jsou určeny pouze pro realitní kanceláře, na jiných naleznete inzerci realitních kanceláří i inzerci soukromou. Bezrealitky je jedinečný v tom, že je určený pouze pro přímé vlastníky nemovitostí a pro potenciální kupující. Každý návštěvník serveru bezrealitky tak má jistotu, že zde najde jen nabídku přímo od prodávajícího, která není navýšena o provizi realitních kanceláří (v opačných případech se jedná o porušení smluvních podmínek, které je dále šetřeno právními zástupci). Na bezrealitky.cz můžete také zadat svou poptávku, a tím zvýšit šanci, že se vám ozve prodávající, který třeba ještě svůj inzerát ani nezveřejnil... Pokud v inzerátu nechcete uvádět svůj soukromý mail, vytvořte si email určený pouze pro tuto příležitost.

Krok druhý – PROHLÍDKA NEMOVITOSTI

Pokud jste si již vyhlédli nějakou nemovitost (ať již osobně, nebo na bezrealitky.cz), domluvte si s majitelem prohlídku. Jsou v zásadě dvě možné varianty, jak prodávající organizují prohlídky - buď se dohodnou s každým zájemcem na individuální prohlídce (tento způsob u nás převažuje), nebo do popisu inzerátu navrhnou konkrétní termín možné kolektivní prohlídky, kdy se všichni zájemci dostaví najednou (nebo v rámci jednoho dne/týdne).

Před prohlídkou si sami v sobě ujasněte, jaký máte na nemovitost názor - zda vás zcela ohromila nebo vás naopak příliš neoslovila. Na základě vašeho zjištění si při prohlídce dejte pozor, zda nemáte nasazené růžové brýle, či zda vaše mínění o nemovitosti nezastiňují předsudky. Jistě je dobré budoucí bydlení vybírat na základě subjektivního pocitu, nesmíme však ale zapomínat myslet také racionálně ("Opravdu mi nevadí, že ze satelitního městečka budu muset rozvážet děti do školy a kroužků do města? Zvládneme ten dům zrekonstruovat? Ufinancujeme takto vysokou hypotéku? Je ta zahrada opravdu tak bezúdržbová, jak vypadá? Nemá ten dům nějaké skryté vady?..."). V případě vážného zájmu si můžete nechat poradit a na schůzku s majitelem přizvat odborníka na slovo vzatého tzv. Inspektora nemovitosti, který vám zhodnotí po odborné stránce celkový stav nemovitosti.

Většina prodávajících se snaží vykreslit svou nemovitost v tom nejlepším světle - proto vám občas mohou něco zamlčet, někdy třeba i zalhat... Nespoléhejte se tedy pouze na jejich slova, chtějte vidět vyúčtování energií (nebo průkaz energetické náročnosti budov), nabývací listiny (můžete i zjistit původní kupní cenu, pokud byla nemovitost prodávána), podívejte se do katastru nemovitostí (zda je prodávající opravdu vlastníkem, zda není nemovitost zatížena věcnými břemeny, apod.), poptejte se sousedů na místní poměry, koukněte na vyhlášky obce a do územního plánu... Pokud vás nemovitost na první prohlídce zaujala, rozhodně si ji ještě projděte vícekrát - třeba za různého počasí nebo třeba s již zmiňovaným inspektorem nemovitosti.

Krok třetí - BEREME TO!

Pokud jste zvážili všechna pro a proti dané nemovitosti a rozhodli se ji koupit, gratulujeme, teď zbývá jen vyřídit nějaké formality. V prvé řadě si musíte s prodávajícím upřesnit, kolik, kdy a jak budete platit; kdo zařídí přípavu smluv; kdo zaplatí případného advokáta a náklady na případnou úschovu peněz a kolek; kdy dojde k předání nemovitosti; co vše je předmětem koupě... Pokud se v odpovědích na tyto otázky s prodávajícím shodnete, neotálejte a začněte s realizací koupě. Využít můžete také našeho poradenství a služeb.

Krok čtvrtý – SMLOUVY

K platnému převodu nemovitosti je vyžadována písemná forma smlouvy s úředně ověřenými podpisy (kupní/darovací/směnná). Smlouvu na převod nemovitosti si samozřejmě můžete napsat sami (můžete například vycházet z našich vzorových smluv), ale lze jen doporučit přenechat tuto činnost odborníkům (advokátům, či notářům). Přeci jen se tím můžeme vyhnout budoucím problémům (např. vrácení návrhu z katastru nemovitostí, opomenutí práv třetích osob apod.).

Při koupi nemovitosti se nejčastěji setkáte se smlouvou o smlouvě budoucí kupní, smlouvou o úschově finančních prostředků a listin a kupní smlouvou. Dále v případě financování z hypotečního úvěru budete podepisovat mnoho dokumentů v bance.

Smlouva o smlouvě budoucí kupní (případně rezervační smlouva) slouží k ujištění obou stran, že v budoucnu plánují uskutečnit prodej a koupi nemovitosti, nicméně v současné době to není z nějakého důvodu možné (čekání na schválení hypotéky, na skončení dědického řízení,...) Součástí této smlouvy může být i zaplacení zálohy na kupní cenu a ujednání o smluvní pokutě pro případ, že by si to jedna ze stran rozmyslela.

Smlouva o úschově finančních prostředků (a listin) se uzavírá v případě, kdy chtějí mít obě strany jistotu, že dojde k bezpečnému převodu peněz pro obě strany. Zvlášť u vyšších cen nemovitostí lze tento postup jedině doporučit. Nejčastěji zašle kupující peníze do úschovy a teprve poté se podává návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Výplatu z úschovy lze vázat na splnění podmínky - nejčastěji dojde k převodu peněz z úschovy po přepsání vlastnického práva v katastru nemovitostí. Touto cestou se dá zajistit i zaplacení daně z nabytí nemovitých věcí. Úschovu finančních prostředků poskytuje většina advokátů, notáři i banky - rozdíl bývá především v ceně za tuto službu. V případě, že vám kupní smlouvu sepisuje advokát, většinou vám k ní úschovu peněz nabídne a poskytne výhodněji a také zařídí podání listin na příslušný katastrální úřad. I naši odborníci vám zajistí advokátní úschovu kupní ceny.

Kupní smlouva slouží k samotnému převodu nemovitosti. Než ji podepíšete, ujistěte se, že jsou vyřešené všechny právní otázky (zda se k nemovitosti neváže něčí předkupní právo; zda není třeba vyřešit případné věcné břemeno apod.), že ji podepíší oprávněné osoby (kupující a prodávající, případně třetí osoba, která má od nich plnou moc) a pokud je kupující ženatý/vdaná, měl(a) by nemovitost kupovat spolu s ní(m) i druhý z manželů do jejich společného jmění (neplatí to ale vždy). Pokud je prodávající ženatý/vdaná a nemovitost je v jeho/její výlučném vlastnictví, i tak může být třeba souhlasu s prodejem od druhého manžela (zejména pokud zde dosud vedli společnou domácnost). Zároveň s podpisem kupní smlouvy se podepíše i návrh na vklad vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí.

Krok pátý - ZAPLACENÍ KUPNÍ CENY A DANÍ

Záleží na vaší dohodě s prodávajícím, pro jakou formu platby kupní ceny se rozhodnete. Jak jsme zmiňovali výše, nejbezpečnější formou pro obě strany je úschova peněz u advokáta/notáře/banky. V tomto případě se prodávajícímu nestane, že by neměl peníze a už nebyl vlastníkem nemovitosti a kupujícímu se nestane, že by zaplatil peníze a nepřešlo na něj vlastnické právo na nemovitost.

Samozřejmě lze platit hotově, či bezhotovostně na účet - nicméně jsou tu jistá rizika - nedojde k převodu nemovitosti v katastru, peníze na účet nedorazí. V takové případě je důležité ve smlouvě specifikovat, kdy má k takové platbě dojít (před podpisem smlouvy/při podpisu smlouvy/po vložení návrhu na vklad na katastr nemovitostí/do x dní po převodu vlastnického práva v katastru nemovitostí/na splátky...)

Daň z nabytí nemovitých věcí (tzv. převodní daň) ve výši 4% z kupní ceny platí ze zákona kupující. 

Krok šestý - KATASTR NEMOVITOSTÍ

Při podpisu kupní smlouvy se většinou zároveň podepisuje návrh na vklad vlastnického práva k nemovitosti. Tento návrh jednoduše vytvoříte pomocí tohoto formuláře a vytisknete (případně vám jej připraví advokát). Na návrhu musí být podpis alespoň jedné ze smluvních stran.

Pokud je podepsáno (a ideálně i zaplacena kupní cena), nezbývá nic jiného, než návrh na vklad (s neověřeným podpisem alespoň jedné ze stran) spolu s jedním vyhotovením kupní smlouvy (s ověřenými podpisy obou stran) podat (osobně, či poštou) na katastrální úřad, pod který spadá vaše nemovitost a zaplatit 1.000,- Kč za správní poplatek (buď vylepením kolku na návrh, nebo zaplacením v podatelně při osobním podání). V některých případech jsou potřeba i další přílohy - např. geometrický plán, souhlas manžela s prodejem nemovitosti, prohlášení o nevyužití předkupního práva apod.)

Řízení u katastrálního úřadu trvá cca 30 dní (z toho prvních 20 dní je na nemovitosti "plomba" a je obeslán současný vlastník nemovitosti) a po skončení řízení katastrální úřad obešle všechny účastníky oznámením o provedené změně. Aktuální stav řízení můžete sledovat online na příslušném listu vlastnictví.

Krok sedmý - PŘEDÁNÍ NEMOVITOSTI

V kupní smlouvě by mělo být jasně stanoveno, kdy, v jakém stavu, s jakým vybavením a spolu s jakými dokumenty se nemovitost předá. Samotné předání nemovitosti by mělo proběhnout na základě předávacího protokolu, který by měl obsahovat podrobný soupis věcí, dokumentů a stav nemovitosti. Doporučujeme si při předávání také pořídit fotodokumentaci (ideálně nezávislé strany) k zamezení případných budoucích sporů.

Většinu z těchto sedmi kroků vám zajistí právní zástupce, který je odborníkem při řešení těchto záležitostí. Nemusíte se obávat, že byste to sami bez realitky nezvládli :-) Přejeme vám hodně sil a štěstí při koupi vašeho nového bydlení!