Wohnen mit Weitblick – über den Dächern von Aalen

Ankommen, durchatmen und den Blick über die Stadt schweifen lassen: Diese außergewöhnlich gepflegte und umfassend modernisierte 3,5-Zimmer-Wohnung verbindet hohen Wohnkomfort mit einer beeindruckenden Aussicht und einer hervorragenden Lage in Aalen.

Auf ca. 87 m² Wohnfläche im 3. Obergeschoss erwartet Sie ein durchdachtes Raumkonzept mit großzügigem Wohn- und Essbereich, Schlafzimmer, einem weiteren Zimmer für Kind, Gäste oder Homeoffice, Küche, modernem Badezimmer, separatem WC und praktischem Abstellraum. Ein modernisierter Aufzug bringt Sie bequem auf die Wohnebene.

Das besondere Highlight ist der ca. 13 m² große Westbalkon mit freiem Panoramablick über Aalen – bei klarer Sicht bis nach Ellwangen. Hier genießen Sie die Nachmittags- und Abendsonne, beeindruckende Sonnenuntergänge und zu Silvester einen einzigartigen Blick auf das Feuerwerk über Aalen und Umgebung. Eine großzügige Markise sorgt bei Bedarf für angenehmen Sonnenschutz.

Auch im Inneren überzeugt die Wohnung: In den vergangenen Jahren wurde umfassend in Qualität, Technik und Ausstattung investiert. Hochwertige Bodenbeläge, modernisierte Elektrik, ein kernsaniertes Badezimmer, eine gepflegte Einbauküche mit Premiumgeräten und viele weitere durchdachte Details schaffen ein zeitgemäßes Zuhause.

Zusätzlichen Komfort bieten ein eigener Kellerraum, ein Tiefgaragenstellplatz sowie gepflegte Gemeinschaftsbereiche. Auch die Wohnanlage selbst wurde über die vergangenen Jahre in wesentlichen Bereichen umfangreich modernisiert.

Ideal für Paare, kleine Familien oder Menschen, die sich ein komfortables, pflegeleichtes Zuhause mit Aussicht wünschen – und ihre Zeit lieber mit Wohnen als mit Renovieren verbringen möchten.
Ruhig wohnen, hervorragend angebunden sein und das Beste von Aalen in unmittelbarer Nähe genießen.

Die Wohnung befindet sich in attraktiver, erhöhter Wohnlage im beliebten Aalener Wohngebiet Heide. Sie verbindet ein angenehm ruhiges Wohnumfeld mit einer ausgezeichneten Erreichbarkeit aller wichtigen Einrichtungen des täglichen Lebens.

Kurze Wege für den Alltag:

Eine Bushaltestelle und ein regionaler Hofladen sind bereits in etwa fünf Gehminuten erreichbar. Auch Einkaufsmöglichkeiten, Supermärkte, Discounter, Apotheken, Kindergärten, Schulen sowie zahlreiche Arztpraxen und medizinische Einrichtungen befinden sich in der näheren Umgebung. Innerhalb eines Radius von rund 5 km erreichen Sie praktisch die gesamte wichtige Infrastruktur der Stadt – vom Krankenhaus über den Bahnhof und den Busbahnhof bis zu Restaurants und Einkaufsmöglichkeiten.

Freizeit und Erholung direkt vor der Haustür:

Das Frei- und Hallenbad im Hirschbach ist in etwa 15 Gehminuten erreichbar. Nahe gelegene Spazier- und Waldwege, der Viktoria-Waldspielplatz und das Besucherbergwerk Tiefer Stollen bieten zahlreiche Möglichkeiten zur Erholung und Freizeitgestaltung.

Auch die Aalener Innenstadt und der Bahnhof sind fußläufig erreichbar. Die gute ÖPNV-Anbindung macht viele Alltagswege auch ohne eigenes Auto möglich.

Besonders reizvoll ist die Kombination aus der stadtnahen Lage und dem freien Blick über Aalen: Sie genießen die Vorzüge einer gut erschlossenen Stadt und gleichzeitig die Ruhe und Weite einer erhöhten Aussichtslage.

Eine Lage, die sowohl für Berufstätige und Familien als auch für Menschen attraktiv ist, die im Alter kurze Wege und hohe Lebensqualität schätzen.
Umfassend modernisiert – mit Liebe zum Detail und Blick auf Qualität, Sicherheit und Wohnkomfort.

Die Wohnung wurde über die vergangenen Jahre in zahlreichen Bereichen technisch und optisch hochwertig modernisiert.

Modernisierungen und Ausstattung der Wohnung:
- 2015: Dreifachverglaste Kunststofffenster mit passiver Belüftung, neue Einbauküche in Weiß; 
- 2018: Gäste-WC kernsaniert mit Villeroy & Boch Wand-WC; hochwertige Glastüren für Küche und Flur; modernisierte Türen und Türrahmen inkl. Türbeschläge und Dichtungen; ca. 4 m breite Senkrechtmarkise am Balkon.
- 2021: Elektrik überprüft und umfangreich modernisiert, Sicherungskasten überarbeitet, FI-Schutzschalter, neue Steckdosen mit Kindersicherung sowie neue Lichtschalter. Vollständig erneuerter Bodenaufbau mit Isolierung, verstärkter Trittschalldämmung und hochwertigem Designer-Laminat. Wände und Decken umfassend renoviert.
- 2022: Maßgefertigter, deckenhoher Garderobenschrank mit Schiebetüren und integrierter Sitzbank.
- 2023: Badezimmer vollständig kernsaniert, einschließlich Zu- und Abwasserleitungen. Hochwertige Armaturen von Grohe und Hansgrohe, Mineral-Marmor-Waschtisch, Badewannen-Duschkombination mit Regendusche, maßangepasste Badmöbel und rutschhemmende Bodenfliesen. Besonders komfortabel: geräuscharme, automatisch feuchtigkeitsgesteuerte Badlüftung. Zusätzlich hochwertige neue Küchengeräte, darunter Induktionskochfeld und Multifunktionsbackofen mit Dampf- und Airfryer-Funktionen.
- 2025: Neuer freistehender Premium-Kühlschrank, abschließbare Fenster- und Balkontürgriffe sowie erneuerte Rauchmelder.
- 2026: Erneuerung der Hauptwasseranschlüsse mit Grohe-Komponenten. WC-Spülung erneuert.

Weitere Ausstattungsmerkmale:
- Eigener Abstellraum mit deckenhohem Regalsystem
- Separates Gäste-WC
- Sicherheitsbeschlag und hochwertiger Schließzylinder an der Wohnungseingangstür
- Tiefgaragenstellplatz mit elektrischem Tor und Funköffnern
- Zusätzliche Lagermöglichkeiten am Tiefgaragenstellplatz
- Eigener Kellerraum
- Gemeinschaftlicher Fahrrad-, Trocken- und Kinderwagenraum
- DSL- und Kabelanschluss; Glasfaser bis in die Stockwerke vorbereitet
- Im Untergeschoss befindet sich ein regelmäßig gewarteter Defibrillator für medizinische Notfälle.

Auch das Gemeinschaftseigentum wurde umfangreich modernisiert:
- 2000: Vollständige Erneuerung der Heizungs- und Warmwassertechnik (Gaszentralheizung)
- 2018: Dachsanierung
- 2022: Vollständige Aufzugsmodernisierung sowie Renovierung von Eingangsbereich und Treppenhaus
- 2025: Umfangreiche Sanierung der Tiefgarage und Tiefgarageneinfahrt einschließlich Betoninstandsetzung, Drainage und Epoxidharz-Bodenversiegelung
- 2025: Teilweise Neugestaltung der Außenanlagen mit erneuertem Bodenaufbau, Drainage und Pflasterflächen
- 2026: Erneuerung der gemeinschaftlichen Schließanlage
 
Eine professionelle Hausverwaltung betreut die Wohnanlage. Gartenpflege, Streu- und Winterdienst werden gemeinschaftlich organisiert – ohne eigenen Arbeitsaufwand für die Bewohner.
Privatverkauf – ohne zusätzliche Käuferprovision.

Die Wohnung wird direkt von privat verkauft. Für Käufer entfällt somit die sonst übliche Maklerprovision.

Hausgeld und Eigentümergemeinschaft:

Das monatliche Hausgeld beträgt derzeit ca. 380 €, einschließlich rund 107 € Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Die gemeinschaftliche Instandhaltungsrücklage beträgt laut vorliegenden Unterlagen rund 200.000 € (Stand 2026).

Die Wohnanlage wird professionell verwaltet. Umfangreiche Investitionen in Dach, Aufzug, Treppenhaus, Tiefgarage und Teile der Außenanlagen wurden in den vergangenen Jahren bereits durchgeführt. An Teilbereichen von Fassade und Balkonen besteht weiterer Instandhaltungsbedarf, dessen Umfang und Kosten noch nicht abschließend geklärt sind.

Hinweis zur Zugänglichkeit: Der modernisierte Aufzug erschließt die Wohnebene. Im Hauseingangsbereich sind drei Treppenstufen zu überwinden; die Wohnung ist daher nicht vollständig barrierefrei.

Angenehmes Wohnklima – unsere persönliche Erfahrung:

Die Wohnung zeichnet sich nach unserer langjährigen Wohnerfahrung durch ein angenehm ausgeglichenes Raumklima aus. Selbst in den Wintermonaten war es bei uns meist so angenehm warm, dass leichte Kleidung ausreichte. Die Heizkörper mussten wir daher in der Regel nur an wenigen Tagen im Jahr zusätzlich aufdrehen.

Energieausweis:

- Verbrauchsausweis, gültig bis 27.02.2028
- Endenergieverbrauch: 137 kWh/(m²·a)
- Energieeffizienzklasse: E
- Wesentlicher Energieträger: Erdgas
- Baujahr Gebäude: 1983
- Baujahr Wärmeerzeuger: 2000

Weitere Objektunterlagen, Informationen zu durchgeführten Modernisierungen und Besichtigungstermine stellen wir bei ernsthaftem Interesse gerne zur Verfügung.

Wir freuen uns, Ihnen diese besondere Wohnung mit ihrer beeindruckenden Aussicht persönlich zu zeigen.


Hinweis für Immobilienmakler: Der Verkauf erfolgt privat. 
- Eine Beauftragung von Maklern zur Vermarktung ist nicht gewünscht. 
- Anfragen von Maklern mit bereits konkretem Kaufinteressenten und bestehendem Suchauftrag sind willkommen, sofern für uns als Verkäufer keinerlei Provisionen oder sonstige Kosten entstehen.

2 bedroom with open-plan kitchen flat for sale, 87 m², Aalen, Baden-Württemberg

Layout

Condition

Floor

Total number of floors

Balcony

Cellar

Lift

Garage

Flat 2 bedroom with open-plan kitchen, 87 m²

Flat for sale 3+kk • 87 m² •  • without RE

Direct owner

Home

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Sale

Flat

Baden-Württemberg

Ostalbkreis

Aalen

Flat for sale 3+kk • 87 m² without real estate

Age	Over 5050 years
Condition	After reconstruction
Floor	3. floor out of 8
Price per unit	€3,781.61 / m²

Flat for sale 3+kk • 87 m² without real estate, Baden-Württemberg

Property characteristics

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Available from	27/10/2026
Layout	3+kk
Usable area	87 m²

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